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姚兵同志在四川督查房地产市场秩序专项整治工作时的讲话

  

紧紧围绕贯彻落实全国城市住房工作会议精神 向纵深推进房地产市场秩序专项整治工作

 

(2007年9月13日,根据录音整理)

  四月份以来,建设部已派出工作组对15个省(区、市)房地产市场秩序专项整治工作的进展情况进行了调研督查,我就带队走了6个省。通过督查,可以看出各地的专项整治工作已经按照中央的要求在有序地展开,也取得了初步的成效。在黑龙江省督查时,我重点讲了“建设主管部门要起好牵头作用,突出重点,狠抓落实,务求房地产市场秩序专项整治工作取得实效”的问题;在安徽和广东两省督查时,我重点讲了“进一步加大工作力度,采取有效措施,切实加强房地产领域违法违规案件的查处”的问题;在贵州和新疆两省(区)督查时,我重点讲了“完善信用制度,创新房地产市场和建筑市场诚信体系建设,建立健全规范市场秩序的长效机制”的问题。这些讲话,都已经以《建设情况通报》形式印发,建设部网站也都给予刊登。今天我重点围绕如何将开展房地产市场秩序专项整治工作与落实城市住房工作会议精神有机结合,全面贯彻、深入推进的问题讲两点意见。

  一、规范房地产市场秩序和解决低收入家庭住房困难都是政府的责任和义务

  (一)开展房地产市场秩序专项整治工作是解决民生问题的基本要求

  大家都知道,在今年年初召开的国务院第五次廉政工作会议上,温家宝总理强调,要深入整顿和规范房地产市场秩序,强化房地产市场监管,依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规、权钱交易行为。吴官正同志在中央纪委第七次全会上明确提出,要把整治房地产市场秩序作为加强党风政风建设的重要内容。温家宝总理在今年的《政府工作报告》中又指出,深入整顿和规范房地产市场秩序,强化房地产市场监管,依法惩治房地产开发交易中间环节的违法违规行为。为落实中央领导的指示精神,由建设部牵头,国土资源部、财政部等八部门联合开展了房地产市场秩序专项整治工作。我们要通过专项整治,促进房地产业健康发展。

  专项整治工作开展以来,在国务院的领导下,建设部和相关部门非常重视这项工作,通过成立专门的组织机构,畅通投诉举报热线,开通网站,组织企业和有关政府部门开展自查和检查,查处案件,通报典型案例,发布风险提示,完善规章制度等一系列措施,紧紧围绕房地产开发、交易、中介等环节,运用法律、行政、经济等多种手段严厉打击房地产市场中规避结构调整政策、变相囤积房源,违规销售、哄抬房价等违法违规行为。按照八部门《工作方案》的安排,目前专项整治工作进入到城市全面检查阶段。多数城市已经组织对所有在建并已经进入到预售环节的房地产开发项目进行全面清理,对有投诉举报的已竣工备案项目或已完成销售的项目进行重点调查。省级主管部门和中央有关部门还要进行重点抽查,通报典型案例,培育试点城市等。应该说,通过这段时间的专项整治,违规开发建设的行为有所减少,房地产交易秩序趋于好转,投诉举报案件也趋减少,基本达到了专项整治阶段性的目标要求,工作收到了较好的效果。但是,我们还要清醒地看到,专项整治中还存在着一些问题,部分城市在对开发项目进行全面检查时覆盖面还不够,查处违法违规案件的力度也不大,少数企业和个别政府部门对专项整治还存在消极应付的情绪等。下一步要继续加大工作力度,严肃查处房地产企业在擅自变更批准的规划设计条件进行开发建设,发布虚假广告、捂盘惜售、合同欺诈、恶意炒作等方面的违法违规行为;严肃查处相关主管部门在立项审批、土地取得、规划审批、预售许可等环节存在的违规审批、滥用权力等行为。年内,八部门还将通报一批典型案例,开展警示教育,不断把专项整治工作推向深入。

  房地产市场秩序专项整治工作是一项长期的、动态的工作,我们要在工作中不断积累经验,摸索成功的做法,解决不断出现的新问题,建立健全规范房地产市场秩序的长效机制。同时,针对专项整治工作中存在的问题,各级相关主管部门和行业协会、企业要不断强化管理,建立健全内控机制,进一步深化制度改革,修订和完善房地产相关法律法规和政策制度,制定和完善行规、行约,加强对开发商及相关中介机构的行为约束。要坚持把解决民生问题作为工作的着力重点,把专项整治工作和落实住房保障制度结合起来,通过专项整治,营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境,努力实现“居者有其屋、人人有房住”。

  (二)解决低收入家庭住房困难问题是构建和谐社会的根本要求

  住房问题是重要的民生问题,党中央高度重视住房问题。近几年国务院就深化住房改革,促进市场发展,稳定住房价格等方面出台了一系列政策。最近国务院颁布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国办发[2007]24号文,以下简称《若干意见》),又召开了全国城市住房工作会议进行部署。中央政治局委员、国务院副总理曾培炎同志在全国城市住房会议讲话中,强调了实施《若干意见》对于解决低收入家庭住房问题,促进房地产市场持续健康发展的重大意义:一是《若干意见》是深化住房制度改革过程中根本性的制度建设问题,意义重大,影响深远。二是解决低收入家庭住房困难问题,是关系国计民生和建立和谐社会的重要问题。三是解决低收入家庭住房困难问题,是政府公共服务的重要内容。四是《若干意见》是加强和改善房地产宏观调控,推动形成符合我国国情的住房建设和消费模式的重要举措。全国各地都在认真学习,深刻领会,并贯彻落实。

  现在社会各界对城市住房会议有各种的反映,我认为概括起来说,这次会议的目的就是,通过政府在公共服务领域的努力,把解决城市低收入人群的住房困难当作“重中之重”,从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新政策,政府在保障低收入家庭住房问题上要尽到责任,省级政府对辖区内住房保障、住房供应和房价稳定工作负总责,市县政府是责任主体,把房价稳定、住房供应及住房保障,作为对“责任主体”的地方政府进行行政考核的三大内容。

  当前,在继续落实好国家对房地产市场宏观调控政策的同时,房地产管理方面重点抓好以下两项工作,一是开展房地产市场秩序专项整治问题,这是国务院对八部门提出的要求,中央纪委对八部门提出的要求。二是落实城市住房工作会议精神问题,这是国务院的要求,也是党中央的要求。现在我把这两件事情结合起来说,就是要紧紧围绕贯彻落实全国城市住房会议精神,向纵深推进房地产市场秩序专项整治工作。

  二、整顿和规范房地产市场秩序和落实住房保障制度相辅相成不可偏颇

  (一)要把开展房地产市场秩序专项整治作为房地产宏观调控的重要手段

  近年来,各地认真贯彻党中央、国务院关于房地产市场宏观调控的一系列方针政策,取得了初步成效。房地产开发投资增长总体平稳,住房结构调整取得了良好的开端,商品住房价格的涨幅总体趋缓,房地产市场秩序有所好转。但也存在一些突出问题,主要表现在:虽然全国70个城市新建商品住房价格的增幅,由2004年的9.7%(35个大中城市),回落到2005年的7.6%、2006年的5.5%,但今年近3个月全国房价涨幅分别达到6.6%、7.4%、8.1%,部分城市房价上涨过快,去年房价一度相对稳定的地区,近期又出现反弹迹象。住房供应结构性矛盾也日益突出,新建住房的户型面积依然偏大,违规开发、虚假广告、囤积土地、哄抬房价、规避套型结构调整等问题依然相当突出。这些问题的产生,有供应体系不平衡等方面的原因,更主要的是国家出台的一系列配套政策未得到有效贯彻落实。对此,《若干意见》已经提出了明确的要求,各地要按照《若干意见》规定,进一步抓好房地产市场各项调控政策的贯彻落实,要继续坚定不移地贯彻落实两个“国八条”和“国六条”的各项规定,进一步深入开展房地产市场秩序专项整治工作,切实解决当前房地产市场中存在的突出问题,努力实现房地产市场供求基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定。

  房价问题是一个十分复杂的问题,是房屋开发和建设过程中所有投入的叠加。按照马克思主义价值学说,价值和供求关系决定价格,商品住房价格上涨的原因很多,这不光是建设部门的事情,还牵扯到土地、物价、税收等种种因素。对于整顿和规范房地产市场秩序,就是要整治哄抬房价、违规操作的行为及由此而造成的房价当中的不合理部分。同时,就供求关系而言,今后一段时间内住房建设必须以改善民生为基本出发点,不能完全由市场机制进行调节,政府必须有所作为。

  由此,我们在开展专项整治的过程中,要密切关注房地产市场运行和房屋价格变动情况,深入调研,认真分析并抑制不合理的涨价因素,对违规哄抬房价行为要坚决制止,严肃处理。

  (二)要把开展房地产市场秩序专项整治作为有效落实住房保障制度的重要前提

  今年3月底,八部门在《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》(建稽[2007]87号)中提出,要从调查中低收入家庭的住房需求量入手,着力增加中低收入家庭住房的有效供给,稳定住房价格,落实地方政府对解决低收入家庭住房困难问题的工作,加快社会信用体系建设,完善房地产市场管理制度,强化市场监管,用发展的思路和改革的办法建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。这些要求既是专项整治长效机制建设的重要内容,也是贯彻全国城市住房工作会议精神,落实住房保障制度建设的重要前提。

  抓好住房保障建设工作要做到五个落实:一是机构落实。各级人民政府要把住房保障工作列入政府的重要议事日程,及时协调解决建设中的困难和问题。要按照《若干意见》的要求,加快探索建立实施机制和机构,保证各项工作顺利开展。要明确各级政府住房保障的主管部门和管理职责,履行保障对象准入、退出的审核、公示和管理职责。二是责任落实。各省要把廉租住房和经济适用住房建设列入对城市政府的年度目标考核、绩效考核之中,实行层级考核,通过考核达到责任落实。三是资金落实。要明确要求各地建立以财政预算安排为主的廉租住房资金供应渠道,保证按计划足额拨付,按规定提取的土地出让收益和住房公积金增值收益,要全部用于廉租住房建设,不得挪作他用。四是用地落实。各级政府在年度用地计划中要优先安排,确保廉租住房和经济适用住房建设用地。五是管理落实。各省要尽快出台廉租住房管理办法,建立健全廉租住房管理制度。这五个落实对各级政府非常关键,要将抓紧开展住房状况调查,作好廉租住房制度建设列入层级督办的重要任务。落实住房保障制度实行目标责任制管理,对地方政府的落实情况要进行层级考核,省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责,城市人民政府负具体责任,每年还要向人大报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况,接受人民群众的监督。

  这次城市住房工作会议对于解决低收入群体住房困难的目标是很明确的,一个目标是“两个改善”,即对低收入家庭住房问题在“十一五”期末要有明显的改善,农民工等其他低收入群体的问题逐步得到改善。另一个目标是“三个时间段”,第一个时间段是到今年年底,设区城市的低保家庭如果住房困难,只要提出租赁住房补贴申请,必须做到应保尽保,这就是考核政府的很具体的目标;第二个时间段是到明年年底,所有的城市(包括县城)对所有的低保住房困难家庭都要做到应保尽保;第三个时间段就是到“十一五”期末,要把保障的范围覆盖到全部的低收入群体。这些都是很量化的指标。目标很明确,便于考核,也便于地方政府按照这样一个目标,根据地方的实际情况去制定具体措施加以落实。从最近我们得到的一些信息看,各地确确实实在抓这件事情,确实把它作为解决民生问题的一件大事来抓,有些市长已经明确向市民表示这是政府应该做的一件事情。这些都是非常好的现象。

  由此,我们要把抓紧开展住房状况和计划目标实施情况调查,列入房地产市场秩序专项整治层级督办的重要任务,摸清底数,有的放矢地做好廉租住房制度建设。

  (三)要把检验政府诚信和务实精神作为房地产市场秩序专项整治的重要内容

  房地产市场秩序专项整治的工作力度大小和成效是对政府公信力和执行力的检验。对政府部门来讲,如何以公信力取信于民,这是非常关键的问题。《若干意见》要求各级政府切实负起责任来,解决低收入家庭住房问题,要改进和规范经济适用住房制度,加强单位集资合作建房管理,逐步改善其他住房困难群体的居住条件,完善配套政策和工作机制,就是要切实履行政府的职责,满足低收入家庭的住房需求。各城市政府要编制并落实住房建设规划,重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房,要量化住房建设的套型结构比例,完善价格形成机制,稳定群众预期,把政府保障落到实处。

  建立以中小套型为主的住房消费模式,应坚持以经济手段为主,实行综合调控。当前,应采取五个措施:一是要继续加强城市规划和土地供应管理,引导中小套型普通住房的供应;二是进一步完善有区别的税收政策,加快推行物业税改革的试点工作,增加大套型住房的持有成本,加大对购买中小套型普通商品住房的税收支持力度。三是切实落实有区别的消费信贷政策,同时积极开拓信托、基金等房地产开发融资渠道,鼓励中小套型住房建设投资。四是加强国情教育和舆论教育,引导居民形成适度的消费理念。五是提高住房规划设计水平,提倡精细设计,力争在较小的住宅面积内创造较高的居住舒适度。这五项措施应该是城市政府要下大力气去完成的。但是做的情况如何呢?在这里我说说全国的情况,据建设部统计,截止2007年1月31日,全国仍然有20%以上的地级城市和60%以上的县级城市尚未公布住房建设规划。有的城市虽然已经公布,但没有将保障性住房建设落实到具体区域和具体项目上。

  要实现居者有其屋,就要靠政府有关部门扎实、细致的工作。每个城市政府首先要摸清城市低收入家庭住房需求,然后要进行住房建设规划,弄清楚每年需要建多少廉租住房和经济适用住房,国土部门如何保障土地供应,财政部门如何保障建设资金,税收优惠政策如何具体落实,以及如何多渠道把房子建起来等。这些都是体现政府的公信力、执行力的重要措施,要建立政府的公信力,要保证工作目标的实现,城市人民政府就要向全市人民承诺把这些措施落到实处。落实住房保障制度就要把政府推到第一线去,采取有效措施下大力气解决低收入家庭的住房困难问题。

  由此,我们要把检验政府部门的诚信和务实列入房地产市场秩序专项整治的范围内,查验各级政府是否按照中央的要求,诚信、务实、高效地采取措施,履行自己的责任和义务。

  (四)要把维护和促进社会稳定作为房地产市场秩序专项整治的重要目标

  近年来,随着国民经济的持续快速发展和城镇化进程的加快,对城镇房屋拆迁工作的要求也越来越高。加强房屋拆迁管理是加快城镇化进程,促进国民经济和社会发展,提高群众生活质量重要的基础性工作,体现了人民群众的根本利益和长远利益。国务院领导同志对拆迁问题高度重视,多次作出重要批示,要求有关地方和部门提高认识,树立和落实科学发展观,关心群众利益,正确处理改革、发展、稳定三者的关系,坚持依法行政,认真做好房屋拆迁工作,维护社会稳定。但是,在城镇房屋拆迁过程中,由于拆迁管理不落实、拆迁补偿不到位、拆迁安置不落实,行政裁决和强制执行不规范、适合被拆迁人需求的中低价位房屋供应不足等原因,引发了不少的投诉举报和群体性上访事件,甚至有些引发了恶性事件,影响正常的生产生活秩序和社会稳定。这说明我们在促进社会和谐、维护社会稳定的工作中还存在问题,在认真执行党中央和国务院的政策,认真做好群众的工作方面还有差距。

  城镇房屋拆迁工作政策性强, 影响面大,是否做好这项工作,不仅关系到经济和社会的发展,也关系到社会稳定的大局。发展是硬道理,是第一要务,稳定是硬任务,是第一责任。我们要引导各级政府把拆迁管理作为化解社会矛盾,不断改善民生的重要结合点,切实解决拆迁管理工作不落实,拆迁补偿不到位,拆迁行为、行政裁决和强制执行不规范,适合被拆迁人需求的中低价位房屋供应不足等问题。通过加强管理,依法行政,正确处理城镇建设发展与保护群众切身利益之间的关系,改进重建设进度,轻拆迁管理的做法,做到群众合法权益能够得到有效保护,拆迁工作能够有序进行;既能保证改革发展的需要,又能防止拆迁纠纷矛盾和引发群体性上访事件,维护和促进社会稳定。

  由此,我们要把是否合法、合理、合情拆迁作为重点督查内容列入到房地产市场秩序专项整治的工作范围内,切实消除社会不安定因素,保障人民群众的合法权益。

  (五)要把开展房地产市场秩序专项整治作为保障“两个健康”的重要途径

  房地产市场秩序专项整治的根本目的是确保“两个健康”,也就是房地产业健康发展,房地产从业人员健康成长。今年建设部、国土资源部、财政部等八部门联合开展的房地产市场秩序专项整治工作的重点有两个,一个是开发商在开发建设过程中的违法违规行为,另一个就是房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为。

  结合房地产市场秩序专项整治工作,各地相关主管部门要对重点岗位、重点人员开展一次严格的监督检查活动。要重点查一查在房地产监管过程中,掌握权力的国家工作人员有没有以权谋私、滥用权利、索贿受贿等行为。检查中发现问题,无论涉及到任何人、任何环节,要发现一起,查处一起,决不姑息,决不手软。要通过专项整治,从教育、制度、监督这三个方面着手,构建社会主义核心价值观,把各级主管部门变成为民、清廉、务实的执行力强、公信力高的政府部门;把相关的协(学)会办成在维护和整顿市场秩序中最有影响力、最有号召力的自律组织;把广大的房地产开发企业和中介组织培养成高信誉、有品牌的创新型企业。

  由此,我们要把“两个健康”列入房地产市场秩序专项整治绩效考核和建立健全长效机制的总的要求中,求实创新,使专项整治和机制建设取得实在的效果。

  培炎副总理在全国城市住房工作会议上的讲话中指出,以廉租住房制度为重点的政策体系建设是一项重要的民生工程、民心工程,促进房地产市场健康发展关系经济社会发展的全局。我们要结合贯彻落实《若干意见》精神,确保完成房地产市场秩序专项整治工作的各项工作任务,切实解决当前房地产市场中存在的突出问题,努力实现市场秩序有明显好转的目标,以优异的成绩迎接党的十七大召开,为促进经济又好又快发展,社会和谐稳定做出积极的贡献。

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