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井冈山管理局，井冈山经开区管委会，各县（市、区）人民政府，庐陵新区管委会，市直有关单位：

　　《吉安市加快发展保障性租赁住房实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 吉安市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2022年3月29日

　　（此件主动公开）

 

吉安市加快发展保障性租赁住房实施方案

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）和《江西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（赣府厅发〔2021〕46号）精神，扩大保障性租赁住房供给，解决好新市民、青年人等群体的住房困难问题，结合我市实际，制定本方案。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，坚持以人民为中心，坚持“房住不炒”定位，聚焦新市民、青年人等群体的住房需求，按照“政府引导、社会多方参与”的原则，通过新建、改建、改造、闲置住房调整等渠道，增加保障性租赁住房供给，构建以公租房、保障性租赁住房为主体的住房保障体系，大力缓解新市民、青年人阶段性住房困难问题，努力实现住有所居、职住平衡。

　　二、工作目标

　　“十四五”期间，全市建设筹集保障性租赁住房13850套（间），其中：中心城区3300套（间）、安福县850套（间）、吉安县300套（间）、吉水县800套（间）、井冈山市2000套（间）、遂川县800套（间）、泰和县1000套（间）、万安县1000套（间）、峡江县800套（间）、新干县1000套（间）、永丰县1000套（间）、永新县1000套（间）。

　　三、发展方式

　　充分发挥市场机制作用，鼓励住房租赁企业、房地产开发企业、产业园区企业、高等院校等各类企事业单位、集体经济组织等多方主体参与投资建设。坚持“谁投资、谁所有”，以盘活为主、挖掘存量，主要利用存量土地和存量房屋建设保障性租赁住房，包括利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。政府、企事业单位的闲置住房可用作保障性租赁住房。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。

　　统筹考虑保障性租赁住房选址布局，鼓励在产业园区、高等院校、科研机构、大中型企业等单位及周边，轨道交通站点附近等交通便利区域，以及城市建设重点片区规划发展保障性租赁住房，促进产城融合、职住平衡。

　　四、支持政策

　　（一）土地支持政策

　　1.利用集体经营性建设用地。在尊重农民集体意愿的基础上，经市县人民政府同意，可利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款用于项目建设。

　　2.利用企事业单位自有闲置土地。经市县人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，企事业单位可利用依法取得使用权的土地，建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

　　3.利用产业园区配套用地。经市县人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　4.利用存量闲置房屋。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经市县人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　5.利用新供应国有建设用地。按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取，并在出让合同中具体约定，在约定期限内可不收取第二期及以后各期土地出让价款相应的利息。

　　（二）税收、财政、金融等支持政策

　　1.降低税费负担。自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租保障性租赁住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房适用简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

　　2.加大资金补助。积极争取上级资金支持，并按国家有关规定使用、管理。市县人民政府要加大资金投入，统筹利用土地出让净收益和住房公积金增值收益等现有住房保障资金发展保障性租赁住房。

　　3.加强金融支持。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法依规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，保障性租赁住房有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)试点。

　　4.强化公共服务支持。保障性租赁住房承租人可以按照规定办理户口迁入登记或申领居住证，按规定享受义务教育、医疗卫生、养老等基本公共服务。支持承租户提取住房公积金用于支付保障性租赁住房租金。

　　五、优化审批

　　各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。按照“放管服”改革和“五型”政府建设要求，建立保障性租赁住房联合审批机制。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书，从项目申请到完成认定原则上不超过10个工作日。相关部门根据认定书办理立项用地规划许可（建设项目用地预审与选址意见核发、建设用地规划许可证核发等事项）、工程建设许可（建设工程规划许可证核发等事项）、施工许可（建筑工程施工许可证核发等事项），项目建成后实行联合竣工验收（规划、土地、人防、消防、档案等验收及建筑工程竣工验收备案），各阶段实行并联审批、限时办结。在办理立项用地规划许可时，不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。有条件的地区可探索将工程建设许可和施工许可阶段合并为一个阶段。

　　六、建设管理

　　（一）建设标准。保障性租赁住房可以是住宅型租赁住房，也可以是宿舍型租赁住房。建设标准以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最高不超过90平方米，70平方米（不含）至90平方米的户型面积不超过保障性租赁住房总规模的15%。

　　（二）建设规范。保障性租赁住房项目应合理配套商业服务设施和其他公共服务设施，满足日常生活所需，并提供简约、环保的基本装修，具备入住条件；集中式保障性租赁住房项目应遵照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）有关规定执行。

　　（三）工程质量。相关责任部门应将保障性租赁住房纳入工程质量安全监管，对质量结构安全、消防安全等进行重点监管，加大监督检查力度，实行全过程监管。

　　七、租赁管理

　　（一）保障对象。保障性租赁住房主要面向城区无房且稳定就业的新市民、青年人。

　　（二）申请程序。面向社会公开配租的保障性租赁住房，由申请人通过用人单位提出申请，住建部门会同相关职能部门通过联合审批机制，对申请人的住房、婚姻等情况进行审核；企事业单位自建的保障性租赁住房面向本单位职工配租的，由所在单位进行审核确认。

　　（三）租金标准。保障性租赁住房租金接受政府指导，按照“租户可负担、企业可持续”的原则，租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房租金标准执行。具体租金标准由产权人或运营管理主体委托第三方专业机构评估确定，原则上每两年评估一次，必要时可根据情况适时评估，并报辖区住建部门备案。

　　（四）运营管理。鼓励保障性租赁住房产权人选聘专业运营机构运营管理，也可自行依法注册运营管理公司进行运营。支持相关国有企业转型为住房租赁企业，积极参与保障性租赁住房的运营管理。

　　运营管理单位应规范出租经营，可与承租人签订租期不超过3年的租赁合同,期满后仍符合申请条件的，可以申请续租，续租期限不超过3年。运营管理单位不得一次性收取12个月以上租金，押金不超过3个月租金。

　　八、监督管理

　　（一）项目准入退出。符合条件的保障性租赁住房项目，在取得项目认定书后，纳入保障性租赁住房规范管理，享受保障性租赁住房相关支持政策。

　　保障性租赁住房项目运营期限不低于15年，运营期自项目投入运营起计算。运营期届满后，如需继续作为保障性租赁住房使用或要退出保障性租赁住房管理，产权人应于期满前六个月，向市县人民政府提出申请。退出管理后，园区配套建设及企事业单位自建、盘活闲置住宅和非居住存量房屋的保障性租赁住房，可申请恢复原有用途或转为市场化租赁住房出租；利用集体经营性建设用地、住宅用地建设的保障性租赁住房，可转为市场化租赁住房出租。因征收拆除以及不可抗力灭失的保障性租赁住房项目，需申请退出，并注销项目认定书。

　　（二）项目全程监管。加强保障性租赁住房的信息化管理，各地要建立健全住房租赁管理服务平台，依托现有的住房租赁管理服务平台，将保障性租赁住房项目纳入平台统一管理，对保障性租赁住房项目申报、认定、建设、出租和运营管理的全过程进行监管，房源、租金价格、租赁合同等信息应通过平台备案，建立“一房一档一责”动态档案。

　　各县（市、区）要建立完善项目房源公示制度，加强项目后续监管，动态监测项目房源空置率、租金水平、投诉率等监测评价内容，发现问题及时处置。保障性租赁住房不得转借转租，严禁上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策，严禁以保障性租赁住房名义变相福利分房。对提供虚假资料申请新建、改建，改变用途、分割转让或分割抵押、“以租代售”等违规行为，各级保障性租赁住房主管部门应采取终止新建、改建行为，限期改正，依法纳入信用监管等措施; 涉嫌违法的，由相关职能部门立案查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

　　（三）项目权属管理。保障性租赁住房项目须整体确权，权证应附记保障性租赁住房的内容，严格按照“只租不售”管理模式，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售。

　　（四）加强资金管理。保障性租赁住房项目获得保障性租赁住房资金补助的,使用补助资金须严格按照规定用途使用,不得截留、挤占、挪作他用。

　　九、组织实施

　　（一）加强组织领导。成立由市政府主要负责同志任组长，井冈山经开区管委会、各县（市、区）人民政府、庐陵新区管委会、市住建局、市发改委、市财政局、市公安局、市民政局、市人社局、市自然资源局、市教体局、市卫健委、市国资委、市市监局、市统计局、市机关事务管理局、市税务局、吉安银保监分局、市政府金融办、人民银行吉安市中心支行为成员的保障性租赁住房工作领导小组，负责统筹指导、协调推进全市加快发展保障性租赁住房工作，领导小组办公室设在市住建局。井冈山经开区管委会、各县（市、区）人民政府也要成立相应的工作机构，确保发展保障性租赁住房工作有序有效推进。

　　（二）强化部门联动。吉安市保障性租赁住房工作领导小组要加强对全市发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导，市住建局、市发改委、市财政局、市公安局、市民政局、市人社局、市自然资源局等单位要强化业务指导、调研督促。各地各有关单位要按职责分工，加强协作、形成合力，确保各项政策落实到位。

　　（三）压实主体责任。井冈山经开区管委会、各县（市、区）人民政府对辖区发展保障性租赁住房工作负主体责任，要抓紧细化发展保障性租赁住房的操作办法，完善项目准入退出、建设、运营管理等配套文件；建立健全联审机制，落实土地、税收、财政等支持政策，明确各项工作的具体牵头部门、责任单位以及相应职责分工，确保发展保障性租赁住房工作高效、协同推进。

　　（四）实行监测评价。市住建局要会同市直有关部门，加强对各县（市、区）发展保障性租赁住房工作的监测评价，重点监测评价各地发展保障性租赁住房计划完成情况以及促进解决新市民、青年人等群体住房困难情况成效，并将监测评价结果纳入高质量发展考核。

　　（五）强化宣传引导。井冈山经开区管委会、各县（市、区）人民政府以及市直相关部门要充分利用报刊、广播、电视、网站、公众号等媒体，广泛宣传保障性租赁住房相关政策，让各类投资建设主体和新市民、青年人了解掌握政策、熟悉办理流程，充分调动各方参与发展保障性租赁住房工作的积极性和创造性，共同营造加快发展保障性租赁住房的良好氛围。

　　本方案自颁布之日起实施。

　　附件：市直有关单位工作职责

 

附件

市直有关单位工作职责

　　市住建局：牵头全市保障性租赁住房工作，牵头负责政策制定、计划申报、监测评价等工作。

　　市发改委：负责指导争取中央预算内资金和地方政府专项债、企业债券资金支持，牵头指导项目审批（核准、备案）、落实民用水电气价格政策。

　　市财政局：负责会同行业主管部门争取上级资金支持、落实市县支持投入资金和相关资金分配管理，负责指导财政资金绩效评价工作。

　　市公安局：负责提供户籍人口数据，指导办理居住证等事宜。

　　市民政局：保障承租户享受养老基本服务。

　　市人社局：负责将发展保障性租赁住房工作纳入政府激励体系，保障承租户享受养老基本服务。

　　市自然资源局：负责指导保障性租赁住房项目用地和规划相关政策落实。

　　市教体局：负责统筹市属学校相关资金用于发展保障性租赁住房，并保障承租户享受义务教育基本服务。

　　市卫健委：负责统筹市属医院相关资金用于发展保障性租赁住房，并保障承租户享受医疗卫生基本服务。

　　市国资委：负责统筹市属国有企业相关资金发展保障性租赁住房，引导市属国有企业成立规模化住房租赁企业。

　　市市场监管局：为社会各类企业参与保障性租赁住房业务提供便利化登记服务。

　　市统计局：负责提供涉及保障性租赁住房规划建设管理的有关统计数据。

　　市税务局：负责指导落实社会各方参与保障性租赁住房税费减免政策。

　　吉安银保监分局：引导银行保险机构做好保障性租赁住房的资金支持工作。

　　人行吉安中心支行、市政府金融办：负责指导保障性租赁住房金融融资工作。