即将离开住房和城乡建设部网站

　　社区是城市治理的基石和“最后一公里”。住户规模偏小的“小小区”因空间小、住户少，易引发管理水平低下、环境安全缺乏保障、基础设施维护不力等难题，直接“拉低”居民的幸福感和获得感。

　　近年来，上海市虹口区欧阳路街道依托一体化建设思路，蹚出一条破解的新路。2017年，该街道虹仪小区、虹铁小区、祥德第三小区3个“小小区”合并为新虹仪小区，成为上海“小小区”合并首例。

从“散”到“聚”
实现多方共赢

　　欧阳路街道现有89个住宅小区，200户以下“小小区”有44个，其中100户以下的有20个。以街道下辖的建设居民区为例，共有7个售后房小区、4个商品房小区、1个老旧混合型房屋小区，二级旧里、新式里弄、花园洋房、职工住宅、高层公寓样样俱全，面积在5000平方米以下的“小小区”就有6个。居民区党总支书记王勇介绍说：“我们居民区一共15万平方米，2300多户，你能想象的房屋类型我们这里全有。”

　　“小”意味着难管。虹仪、虹铁、祥德第三小区三个售后房小区隶属于虹仪居民区，都只有几栋居民楼，道路互通，共用的弄口未设门岗，聚集大量流动摊贩，卫生脏乱差、停车难等问题长期存在，还曾发生过失窃案件，管理短板明显。

　　为“解题”，欧阳路街道、虹仪居民委员会、小区居民开动脑筋，多个方案讨论下来，最终达成共识：只有把几个小区化零为整，成立一个统一的小区、一个业主委员会、聘请一家物业服务企业管理才行。2017年上半年，经过政策宣讲、业主大会讨论，合并方案得到绝大多数居民支持。合并后的新虹仪小区面积为4.43万平方米，选聘了一家物业服务企业提供服务，小区管理显著改善。居民纷纷表示：“小区大合并，阿拉居民心也齐了！”

　　街道党工委书记吴迪表示，由于历史原因，在上海中心城区，类似的“小小区”并不鲜见。由于管理职责划分不清，往往成为社区治理的“盲区”和薄弱地带。通过合并，欧阳路街道原有106个小区减少为89个；通过市场竞争、优胜劣汰，共淘汰管理不力的物业服务企业13家，实现了居民获得居住新体验、居委会轻装上阵“回归”本职工作、业主委员会重组后力量更充实、物业服务企业效益有保障等多方共赢。

整体推进
探索建设模式

　　在全市首创“小小区合并”的基础上，欧阳路街道以“家园党建”为统领，创新推进街区一体化建设，成立“祥德路—山阴路—甜爱路—四达路”街区一体化建设工作委员会，在原有物业管理或居民自管基础上，引进优质物业服务企业提供保安、保洁、消防巡查等补充服务。“小小区”一体化建设的美丽蓝图加速呈现，迎来了“小小区”合并升级版的治理新局面。经过五年多的探索，欧阳路街道以问题和需求为导向，形成了“小小区”一体化建设的三种模式。

　　第一种是“N合一”模式。将房屋类型相同、品质相似、地域相近、管理区域较小的多个“小小区”合并为一个具有一定管理规模的物业管理区域、一个专项维修资金账户，成立一个业主大会和一个业主委员会，实行一种物业管理收费标准，选聘一家优质物业服务企业进行物业全包干服务。

　　第二种是以强带弱模式。孤立的、不具有合并条件的“小小区”或合并后不具备全包干托管条件的小区，委托临近小区具有较高服务水平、群众口碑较好的物业服务企业管理，扩大物业管理规模，降低管理成本，使“小小区”物业服务得到改善。

　　第三种是物业专项管理和居民自治相结合的模式。对于不能或暂时不能合并的“小小区”，物业服务企业提供某一项专业服务（比如维修），由居民区党总支牵头，发挥居民自治功能，通过挖掘内部资源，组织相关人员或发动志愿者，对成片式区域或街区开展保安、保洁等自我管理、自我服务，作为必要的补充，解决小区全开放无人管、无人清扫等问题。

党建领航
促街区一体化

　　通过合并降低物业管理成本、实现有序管理的同时，因为区域情况复杂，欧阳路街道“小小区”一体化治理也面临着合并后志愿者力量整合、不同小区之间专项维修资金合并等管理难题。如何破题？

　　促进基层党建与社区治理融合。欧阳路街道通过“党建微联”智慧党建信息平台、“家园党建”议事平台和听证会、民情恳谈会等，最大程度听取党员群众意见和建议。在市民驿站内启动试运行街区一体化建设工作委员会联合接待点，围绕物业管理、环境卫生、停车等社区管理中的公共问题，每个工作日上午，物业服务企业、居民委员会、居民代表在联合接待点内接待居民，帮助居民解决问题；定期对一体化建设重大决策、重要工作和实事项目推进情况进行信息披露，接受群众监督；每年一次由街区一体化建设工作委员会组织业主、居民，对物业服务企业和业主委员会为民服务、业主委员会规范化建设、志愿者和居民参与情况等进行评议。

　　欧阳路街道党工委充分发挥家园党建的政治优势和组织优势，在做好群众思想工作上着力，在整合各方资源上发力。通过召开街区联席会议，居民区党组织、居民委员会、业主委员会、物业服务企业、区域化党建共建单位、社会组织、居民自治团队等各利益主体充分参与，共商社区公共事务，达成对“小小区”一体化建设提升物业服务水平、实现多元社区治理格局的共识。

　　吴迪表示，下一步，欧阳路街道将坚持大抓基层的鲜明导向，进一步做实网格党建，加强党建引领物业治理，不断改革创新，把“小小区”一体化建设这块金字招牌擦亮，让市民群众住得更满意、更舒心。

　　在欧阳路街道等街镇“小小区”合并试点经验的基础上，上海市结合住宅物业地方性法规修订工作，印发实施了《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，明确了既有物业管理区域合并调整的申请条件、材料要求、工作流程及各部门工作职责，让“小小区”合并有章可依。同时按照深化建设新时代美丽家园三年行动计划的总体部署，加大推进“小小区”合并力度。2019年至今，上海市共有414个小区完成合并，其中149个小区实现物业管理区域合并，265个小区实现管理合并。

摘自　《中国建设报》　2023.01.16　丁玲